Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern

Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuerberatung dar. Die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen hängt von individuellen Umständen ab. Für eine verbindliche Beratung zu Ihrer persönlichen Situation konsultieren Sie bitte einen zugelassenen Steuerberater oder Rechtsanwalt.

Wie werden Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuert?

Dubai lockt Immobilieninvestoren mit erstklassigen Objekten und attraktiven Renditen. Viele Deutsche erwerben Wohnungen oder Apartments im Emirat, um diese langfristig zu vermieten. Doch spätestens bei der jährlichen Steuererklärung stellt sich die Frage: Wie sind die Einkünfte aus der Auslandsvermietung in Deutschland zu behandeln?

Seit Anfang 2022 hat sich die rechtliche Situation grundlegend verändert. Das frühere Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten existiert nicht mehr. Diese Änderung bringt weitreichende Konsequenzen für alle Vermieter mit sich, die ihren Wohnsitz in Deutschland haben und Immobilien in Dubai besitzen.

Dieser Ratgeber erklärt Ihnen systematisch, welche steuerlichen Pflichten Sie erfüllen müssen. Sie erfahren, wie die Einkünfte korrekt ermittelt werden, welche Kosten Sie geltend machen können und worauf Sie bei der Steuererklärung achten sollten. Zudem beleuchten wir Optimierungsmöglichkeiten und häufige Fehlerquellen. Als deutscher Immobilienmakler in Dubai steht Ihnen Stephan Gebhardt auch für eine individuelle Beratung zur Verfügung.

Das Ende des Doppelbesteuerungsabkommens – Was hat sich geändert?

Bis zum 31. Dezember 2021 regelte ein bilaterales Abkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten die Besteuerung grenzüberschreitender Einkünfte. Dieses Abkommen sollte verhindern, dass Steuerpflichtige ihr Einkommen in beiden Ländern versteuern müssen. Die deutsche Seite verzichtete jedoch auf eine Verlängerung, weshalb das Abkommen zum Jahreswechsel 2021/2022 außer Kraft trat.

Früher profitierten Vermieter von der sogenannten Freistellungsmethode mit Progressionsvorbehalt. Konkret bedeutete dies: Mieteinnahmen aus Dubai wurden in Deutschland nicht direkt besteuert, wirkten sich aber auf den persönlichen Steuersatz aus. Die Einkünfte blieben also steuerfrei, erhöhten jedoch rechnerisch das Gesamteinkommen zur Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes für andere Einkünfte.

Seit dem 1. Januar 2022 gilt ausschließlich deutsches Steuerrecht ohne internationale Vereinbarung. Vermieter mit Wohnsitz in Deutschland müssen ihre Einkünfte aus Dubai vollständig versteuern. Es gibt keine Freistellung mehr. Die Mieteinnahmen unterliegen dem regulären progressiven Einkommensteuertarif. Für Vermieter bedeutet dies eine deutlich höhere steuerliche Belastung als zuvor. Eine sorgfältige Planung wird dadurch umso wichtiger.

Zeitraum	Regelung	Auswirkung
Bis 31.12.2021	Doppelbesteuerungsabkommen aktiv	Freistellung mit Progressionsvorbehalt
Ab 01.01.2022	Kein Abkommen mehr	Volle Steuerpflicht in Deutschland

Grundlagen der Besteuerung von Mieteinnahmen aus Dubai

Welteinkommensprinzip und unbeschränkte Steuerpflicht

Deutsche Steuerpflichtige unterliegen dem Welteinkommensprinzip. Dieses besagt, dass alle Einkünfte – unabhängig davon, wo sie erzielt werden – in Deutschland zu versteuern sind. Maßgeblich ist dabei die unbeschränkte Steuerpflicht, die greift, wenn Sie Ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben.

Der Begriff des Wohnsitzes ist in der Abgabenordnung definiert. Er liegt dort vor, wo Sie eine Wohnung unter Umständen innehaben, die darauf schließen lassen, dass Sie diese beibehalten und benutzen werden. Der gewöhnliche Aufenthalt beginnt nach mehr als sechs Monaten Anwesenheit im Inland. Sind beide Voraussetzungen erfüllt, erfasst das deutsche Finanzamt Ihr gesamtes weltweites Einkommen.

Mieteinnahmen aus Dubai fallen nach § 21 Einkommensteuergesetz unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie werden zusammen mit allen anderen Einkunftsarten zu Ihrem Gesamteinkommen addiert. Auf dieses wendet das Finanzamt dann den progressiven Steuertarif an, der je nach Höhe zwischen 14 und 45 Prozent liegen kann. Zusätzlich fällt gegebenenfalls der Solidaritätszuschlag an sowie bei Kirchenzugehörigkeit die Kirchensteuer.

Keine Einkommensteuer in Dubai auf private Vermietung

Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben traditionell keine Einkommensteuer auf private Einkünfte. Dies gilt auch für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien. Vermieter in Dubai müssen ihre Einkünfte dort nicht versteuern und können die gesamten Mieterlöse behalten. Diese steuerliche Attraktivität macht das Emirat für internationale Investoren besonders interessant.

Für deutsche Steuerpflichtige ergibt sich daraus jedoch ein Problem. Da in Dubai keine Einkommensteuer anfällt, existiert auch keine ausländische Steuer, die auf die deutsche Steuerschuld angerechnet werden könnte. Nach § 34c Einkommensteuergesetz wäre eine Anrechnung ausländischer Steuern zwar grundsätzlich möglich, setzt aber voraus, dass tatsächlich Einkommensteuer im Ausland gezahlt wurde.

In der Praxis bedeutet dies: Sie zahlen die volle deutsche Einkommensteuer auf Ihre Mieteinnahmen aus Dubai. Eine Entlastung durch Anrechnung ausländischer Steuern findet nicht statt. Diese Konstellation führt zu einer vollständigen Besteuerung in Deutschland ohne jegliche Minderung. Umso wichtiger wird die Nutzung aller verfügbaren Werbungskosten und Abzugsmöglichkeiten zur Reduzierung der Steuerlast.

Steuerpflicht: Wer muss Mieteinnahmen aus Dubai versteuern?

Unbeschränkte Steuerpflicht für Gebietsansässige

Personen mit Wohnsitz in Deutschland unterliegen der unbeschränkten Steuerpflicht. Für sie gilt ohne Ausnahme das Welteinkommensprinzip. Alle Einkünfte – ob aus Deutschland, Dubai oder einem anderen Staat – müssen vollständig erklärt und versteuert werden. Dies betrifft ausdrücklich auch Mieteinnahmen aus Auslandsimmobilien.

Die unbeschränkte Steuerpflicht knüpft an objektive Kriterien an:

• Wohnsitz: Sie verfügen über eine Wohnung, die Sie dauerhaft nutzen können
• Gewöhnlicher Aufenthalt: Sie halten sich mehr als sechs Monate im Kalenderjahr in Deutschland auf
• Welteinkommensprinzip: Sämtliche weltweite Einkünfte sind steuerpflichtig

Selbst wenn Sie einen Teil des Jahres in Dubai verbringen, ändert dies nichts an Ihrer Steuerpflicht in Deutschland, solange Sie hier Ihren Wohnsitz behalten. Viele Immobilieninvestoren unterschätzen dies. Sie gehen davon aus, dass längere Aufenthalte im Ausland automatisch zu einer Entlastung führen. Das Gegenteil ist der Fall: Erst die vollständige Aufgabe des deutschen Wohnsitzes beendet die unbeschränkte Steuerpflicht.

Beschränkte Steuerpflicht und Ausnahmen

Die beschränkte Steuerpflicht betrifft Personen ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland. Sie versteuern ausschließlich die Einkünfte, die sie im Inland erzielen. Mieteinnahmen aus Dubai fallen nicht unter diese Kategorie, da die Immobilie im Ausland liegt. Beschränkt Steuerpflichtige müssen ihre Auslandseinkünfte in Deutschland folglich nicht erklären.

Allerdings ist diese Konstellation für die meisten Immobilienbesitzer nicht relevant. Wer in Deutschland geboren wurde, hier Familie hat oder geschäftlich tätig ist, wird in aller Regel seinen Wohnsitz behalten. Die beschränkte Steuerpflicht greift hauptsächlich bei Ausländern, die nur vorübergehend in Deutschland arbeiten und keine Wohnung langfristig nutzen.

Steuerlich optimierend kann es sein, den deutschen Wohnsitz tatsächlich aufzugeben. Dies erfordert jedoch eine komplette Verlagerung des Lebensmittelpunkts ins Ausland. Eine bloße Ummeldung des Hauptwohnsitzes reicht nicht aus. Das Finanzamt prüft genau, ob die Aufgabe des Wohnsitzes glaubhaft ist. Hierzu zählen Aspekte wie Familienbindungen, berufliche Tätigkeit und tatsächlicher Aufenthaltsort.

So erfassen Sie Mieteinnahmen in der Steuererklärung

Verwendung der Anlage V

Mieteinnahmen aus Dubai tragen Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung ein. Dieses Formular dient ausschließlich der Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Es spielt keine Rolle, ob die Immobilie in Deutschland oder im Ausland liegt. Die Systematik bleibt dieselbe.

In der Anlage V geben Sie zunächst grundlegende Daten zur Immobilie an:

• Vollständige Adresse der Immobilie (inklusive Emirat und Land)
• Art der Nutzung (Wohnvermietung, möbliert/unmöbliert)
• Grundstücksgröße und Wohnfläche
• Eigentumsanteil bei Miteigentum

Anschließend ermitteln Sie die Einkünfte durch eine Einnahmenüberschussrechnung. Die Überschussrechnung ist simpel aufgebaut: Sie stellen Ihre Mieteinnahmen den damit verbundenen Werbungskosten gegenüber. Als Einnahmen gelten sämtliche Zahlungen, die Sie vom Mieter erhalten. Dies umfasst neben der Kaltmiete auch Nebenkosten, soweit Sie diese nicht durchreichen. Bei der Vermietung möblierter Objekte zählen auch entsprechende Aufschläge zu den Einnahmen. Den so ermittelten Überschuss übertragen Sie dann in Ihre Haupterklärung.

Anlage AUS nur bei gezahlter ausländischer Steuer

Die Anlage AUS dient der Anrechnung ausländischer Steuern nach § 34c Einkommensteuergesetz. Sie kommt nur zum Einsatz, wenn Sie tatsächlich Steuern im Ausland auf Ihre Einkünfte gezahlt haben. Bei Mieteinnahmen aus Dubai ist dies in der Regel nicht der Fall, da das Emirat keine Einkommensteuer auf private Vermietung erhebt.

Sollten Sie dennoch aus irgendeinem Grund Steuern in Dubai gezahlt haben – etwa auf gewerbliche Vermietung in Freihandelszonen – müssen Sie die Anlage AUS ausfüllen. Dort geben Sie die Art der Einkünfte, die Höhe der ausländischen Steuer und das Land an. Das Finanzamt prüft dann, ob und in welcher Höhe eine Anrechnung möglich ist.

Wichtig: Die Anrechnung ist auf die deutsche Steuer begrenzt, die auf die ausländischen Einkünfte entfällt. Sie können also nicht mehr anrechnen, als Sie in Deutschland ohnehin zahlen müssten. Da bei privaten Mieteinnahmen aus Dubai typischerweise keine ausländische Steuer anfällt, entfällt die Anlage AUS in den meisten Fällen vollständig. Sie beschränken sich auf die Anlage V.

Ermittlung der steuerpflichtigen Einkünfte

Die korrekte Ermittlung Ihrer Einkünfte ist entscheidend für eine rechtssichere Steuererklärung. Dabei gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip: Einnahmen sind in dem Jahr zu erfassen, in dem sie Ihnen tatsächlich zugeflossen sind. Werbungskosten können Sie in dem Jahr abziehen, in dem Sie die Zahlung geleistet haben.

Zu den Einnahmen zählen alle Zahlungen, die Ihnen der Mieter leistet. Die monatliche Miete bildet die Basis. Hinzu kommen Nebenkostenvorauszahlungen, soweit diese nicht durchlaufende Posten sind. Bei vollständiger Weitergabe der Nebenkosten an den Mieter neutralisieren sich Einnahmen und Ausgaben. Erhalten Sie eine Kaution, ist diese zunächst nicht steuerbar, da es sich um durchlaufendes Geld handelt.

Grundformel zur Einkunftsermittlung:

Mieteinnahmen (brutto)
- Werbungskosten (Zinsen, Abschreibung, Verwaltung, Reparaturen, etc.)
= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Werbungskosten mindern Ihre Einnahmen. Hierzu zählen alle Aufwendungen, die Sie zur Erzielung der Mieteinnahmen tätigen. Das Spektrum reicht von Finanzierungszinsen über Verwaltungsgebühren bis hin zu Reparaturkosten. Auch die Abschreibung des Gebäudes gehört dazu. Sämtliche Kosten müssen Sie durch Belege nachweisen können. Eine ordentliche Dokumentation ist daher unerlässlich.

Steuerlich absetzbare Kosten bei Dubai-Immobilien

Abschreibungen für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung für Abnutzung stellt einen der wichtigsten Kostenfaktoren dar. Sie können jährlich einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Maßgeblich ist dabei nur der Gebäudeanteil, nicht der Wert des Grundstücks. Bei Dubai-Immobilien ist diese Aufteilung oft in den Kaufunterlagen dokumentiert.

Für Gebäude gilt die lineare Abschreibung nach deutschem Recht:

Baujahr	Jährlicher Abschreibungssatz	Nutzungsdauer
Ab 2023	3,0 %	33,3 Jahre
1925–2022	2,0 %	50 Jahre
Bis 1924	2,5 %	40 Jahre

Ein Beispiel: Sie erwerben eine Wohnung in Dubai für 500.000 Euro, wobei der Gebäudeanteil 400.000 Euro beträgt. Bei einem Baujahr 2020 können Sie jährlich 8.000 Euro (2 Prozent von 400.000 Euro) als Abschreibung ansetzen. Diese Summe mindert Ihre Mieteinnahmen unmittelbar. Die Abschreibung läuft über die gesamte Nutzungsdauer von 50 beziehungsweise 40 Jahren, je nach Abschreibungssatz.

Finanzierungskosten und Darlehenszinsen

Haben Sie Ihre Immobilie in Dubai finanziert, können Sie die Darlehenszinsen vollständig als Werbungskosten absetzen. Dies betrifft ausschließlich die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgungsraten erhöhen lediglich Ihr Eigenkapital, mindern aber nicht die steuerpflichtige Einkunft. Bei Neufinanzierungen sind die Zinsen häufig der größte Kostenblock.

Absetzbare Finanzierungsnebenkosten umfassen:

• Bearbeitungsgebühren der Bank
• Kosten für Immobilienbewertung und Gutachten
• Notarkosten für Sicherungsvereinbarungen
• Grundschuldeintragungen oder vergleichbare Sicherheiten

Bei fremdfinanzierten Immobilien entsteht häufig ein steuerlicher Verlust in den ersten Jahren. Die Abschreibung und hohen Zinsen übersteigen die Mieteinnahmen. Dieser Verlust ist mit anderen positiven Einkünften verrechenbar. Sie senken damit Ihre Gesamtsteuerlast. Erst nach Jahren, wenn die Zinslast sinkt, kehrt sich das Verhältnis um. Auch deshalb ist eine langfristige Planung wichtig.

Verwaltungskosten und laufende Nebenkosten

Gebühren für eine Hausverwaltung in Dubai können Sie als Werbungskosten absetzen. Viele ausländische Investoren beauftragen professionelle Verwalter, die sich um Mieterverwaltung, Instandhaltung und Kommunikation kümmern. Die monatlichen oder jährlichen Verwaltungsgebühren mindern Ihre steuerpflichtige Einkunft direkt.

Typische absetzbare Nebenkosten:

• Gebühren für Property Management
• Versicherungsbeiträge (Gebäude-, Haftpflichtversicherung)
• Grundsteuern oder Service Charges
• Müllabfuhr und Reinigungsgebühren
• Kosten für Gemeinschaftseinrichtungen
• Kontoführungsgebühren für Mietkonto

Auch Reisekosten zur Immobilie können unter Umständen absetzbar sein, sofern sie beruflich veranlasst sind. Eine Reise zur Besichtigung, Übergabe an Mieter oder Mängelprüfung kann geltend gemacht werden. Dokumentieren Sie den Anlass der Reise präzise. Reine Urlaubsreisen sind selbstverständlich nicht abzugsfähig.

Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen

Reparaturkosten mindern Ihre Mieteinnahmen in dem Jahr, in dem sie anfallen. Dazu gehören alle Aufwendungen zur Behebung von Schäden oder zur Erhaltung des ursprünglichen Zustands. Malerarbeiten, der Austausch defekter Fenster oder die Reparatur von Sanitäranlagen fallen in diese Kategorie. Sie werden nicht über Jahre abgeschrieben, sondern sofort vollständig abgezogen.

Abzugrenzen sind sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Wenn Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf Instandhaltungskosten von mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes aufwenden, gelten diese als Herstellungskosten. Sie erhöhen dann die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und können nicht sofort abgezogen werden.

Modernisierungsmaßnahmen, die den Standard der Immobilie wesentlich erhöhen, sind ebenfalls keine sofort abziehbaren Kosten. Der Einbau einer Klimaanlage in ein zuvor nicht klimatisiertes Apartment oder der komplette Umbau des Grundrisses schaffen neuen Wert. Solche Aufwendungen aktivieren Sie und schreiben sie über die Nutzungsdauer ab. Stephan Gebhardt berät Sie gerne zur Abgrenzung dieser Kostenkategorien.

Anrechnung ausländischer Steuern – Warum § 34c EStG nicht greift

Der § 34c Einkommensteuergesetz regelt die Anrechnung ausländischer Steuern auf die deutsche Steuerschuld. Ziel ist es, eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens zu vermeiden. Haben Sie im Ausland bereits Steuern auf Ihre Einkünfte gezahlt, können diese grundsätzlich auf Ihre deutsche Einkommensteuer angerechnet werden. Die Anrechnung ist jedoch auf die deutsche Steuer begrenzt, die auf die ausländischen Einkünfte entfällt.

Die zentrale Voraussetzung für eine Anrechnung lautet: Es muss tatsächlich eine vergleichbare Einkommensteuer im Ausland erhoben worden sein. Das bedeutet, Sie benötigen einen Steuerbescheid oder eine Zahlungsbestätigung der ausländischen Behörden. Nur dann prüft das deutsche Finanzamt, ob und in welcher Höhe eine Anrechnung möglich ist.

Bei Mieteinnahmen aus Dubai liegt genau hier das Problem. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Einkommensteuer auf private Vermietungseinkünfte. Es wird keine Steuer festgesetzt und folglich auch keine Zahlung geleistet. Ohne ausländische Steuerzahlung gibt es nichts, was angerechnet werden könnte. Der § 34c EStG läuft damit praktisch leer. Sie zahlen die volle deutsche Einkommensteuer ohne jegliche Minderung.

Strategien zur Steueroptimierung

Maximale Nutzung von Werbungskosten

Die konsequente Geltendmachung aller zulässigen Werbungskosten bildet die Basis jeder Steueroptimierung. Viele Vermieter verschenken Geld, weil sie nicht alle Kostenpositionen erfassen. Erstellen Sie eine systematische Liste aller anfallenden Ausgaben. Dazu gehören nicht nur offensichtliche Posten wie Zinsen und Abschreibung, sondern auch kleinere Beträge.

Checkliste häufig übersehener Werbungskosten:

• Kontoführungsgebühren für separates Vermietungskonto
• Portokosten und Telekommunikation mit Mietern
• Fachliteratur zur Immobilienverwaltung
• Mitgliedschaften in Eigentümerverbänden
• Rechts- und Steuerberatungskosten
• Fahrtkosten zur Bank oder zum Steuerberater
• Software für Buchhaltung und Mietverwaltung

Besonders wichtig ist die korrekte Ermittlung und Dokumentation von Abschreibungen. Prüfen Sie, ob die Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude in Ihren Unterlagen plausibel ist. In Dubai ist der Bodenanteil häufig niedriger als in Deutschland, was höhere Abschreibungsbeträge ermöglicht. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Steuerberater helfen, um keine Abzugsmöglichkeiten zu versäumen.

Wahl der Rechtsform und Strukturierung

Privatpersonen versteuern Mieteinnahmen mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei hohen Gesamteinkünften kann dieser bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag betragen. Eine alternative Strukturierung über eine Kapitalgesellschaft kann steuerliche Vorteile bieten. Kapitalgesellschaften unterliegen der Körperschaftsteuer, deren Satz niedriger ausfällt.

In Dubai selbst lassen sich Immobilien auch über lokale Gesellschaftsformen halten. Manche Investoren gründen eine Gesellschaft in den Vereinigten Arabischen Emiraten, die wiederum die Immobilie hält. Diese Struktur kann unter bestimmten Voraussetzungen zu einer günstigeren Gesamtbesteuerung führen. Allerdings sind die steuerlichen Implikationen komplex und hängen von Ihrer individuellen Situation ab.

Bevor Sie solche Strukturen implementieren, sollten Sie sich professionell beraten lassen. Die deutsche Hinzurechnungsbesteuerung kann greifen, wenn Sie eine ausländische Gesellschaft kontrollieren, die niedrig besteuert wird. Auch Meldepflichten gegenüber dem Bundeszentralamt für Steuern sind zu beachten. Stephan Gebhardt verfügt über ein Netzwerk an Steuerberatern, die Sie bei internationalen Strukturierungen unterstützen können.

Langfristige Planung und Dokumentation

Steueroptimierung ist kein einmaliger Akt, sondern ein kontinuierlicher Prozess. Überprüfen Sie jährlich, ob sich Ihre Situation verändert hat. Neue gesetzliche Regelungen, geänderte Abschreibungsmöglichkeiten oder veränderte persönliche Verhältnisse können Anpassungen erforderlich machen. Bleiben Sie informiert und reagieren Sie proaktiv.

Eine lückenlose Dokumentation aller Einnahmen und Ausgaben ist unverzichtbar. Digitalisieren Sie Belege und legen Sie diese systematisch ab. Moderne Buchhaltungssoftware kann Ihnen dabei helfen. Auch eine separate Bankverbindung für die Mieteinnahmen erleichtert die Übersicht. So haben Sie bei Nachfragen des Finanzamts alle Unterlagen griffbereit.

Planen Sie auch für die Zeit nach dem Verkauf der Immobilie. Gewinne aus der Veräußerung sind nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Halten Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre, entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns. Diese Regelung gilt auch für ausländische Immobilien. Eine langfristige Haltestrategie kann sich daher aus steuerlicher Sicht lohnen.

Häufige Fehler und wie Sie diese vermeiden

Verschweigen von Mieteinnahmen

Der schwerste Fehler besteht darin, Mieteinnahmen aus Dubai gar nicht zu deklarieren. Manche Steuerpflichtige gehen davon aus, dass das deutsche Finanzamt keine Kenntnis von Auslandseinkünften hat. Diese Annahme ist gefährlich. Internationale Informationsaustauschverfahren ermöglichen es Finanzbehörden, Daten grenzüberschreitend zu teilen.

Das Verschweigen von Einkünften stellt Steuerhinterziehung dar. Diese ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Straftat. Neben Nachzahlungen mit Zinsen drohen empfindliche Geldstrafen oder sogar Freiheitsstrafen. Zusätzlich verlängert sich die Festsetzungsfrist auf zehn Jahre. Das Finanzamt kann also weit zurückliegende Jahre noch nachträglich prüfen.

Auch vermeintliche Unwissenheit schützt nicht vor Konsequenzen. Sie sind verpflichtet, sich über Ihre steuerlichen Pflichten zu informieren. Sollten Sie Mieteinnahmen in der Vergangenheit nicht angegeben haben, ermöglicht eine strafbefreiende Selbstanzeige unter Umständen eine Straffreiheit. Kontaktieren Sie umgehend einen Steuerberater, um die Situation zu bereinigen.

Fehlerhafte Berechnung der Einkünfte

Viele Fehler entstehen bei der Ermittlung der Einkünfte. Eine häufige Fehlerquelle ist die Nichtberücksichtigung von Wechselkurseffekten. Erhalten Sie Ihre Mieteinnahmen in Dirham, müssen Sie diese zum Zeitpunkt des Zuflusses in Euro umrechnen. Der Kurs kann über das Jahr schwanken. Verwenden Sie die Tageskurse oder Monatsdurchschnittskurse der Deutschen Bundesbank.

Auch die falsche Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude führt zu Fehlern. Setzen Sie den Gebäudeanteil zu niedrig an, verschenken Sie Abschreibungspotenzial. Ist er zu hoch, kann das Finanzamt die Abschreibung kürzen. Orientieren Sie sich an den Kaufvertragsunterlagen oder lassen Sie eine fachliche Einschätzung vornehmen.

Vergessen Sie nicht, Vorauszahlungen zeitlich richtig zuzuordnen. Erhalten Sie im Dezember die Miete für Januar des Folgejahres, gehört diese ins Folgejahr. Das Zufluss-Abfluss-Prinzip gilt streng. Gleiches gilt für Ausgaben: Zahlen Sie eine Jahresversicherung im Voraus, verteilen Sie die Kosten nicht, sondern setzen Sie sie im Zahlungsjahr an.

Missverständnisse zur 183-Tage-Regelung

Immer wieder entsteht Verwirrung um die sogenannte 183-Tage-Regelung. Diese besagt, dass Arbeitseinkommen unter bestimmten Bedingungen im Ansässigkeitsstaat besteuert werden, wenn der Arbeitnehmer sich weniger als 183 Tage im Tätigkeitsstaat aufhält. Diese Regelung findet sich in vielen Doppelbesteuerungsabkommen und betrifft ausschließlich Arbeitslöhne.

Für Mieteinnahmen ist die 183-Tage-Regelung vollkommen irrelevant. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden anders behandelt als Arbeitseinkommen. Es spielt keine Rolle, wie lange Sie sich in Dubai oder Deutschland aufhalten. Maßgeblich ist ausschließlich Ihr steuerlicher Wohnsitz. Haben Sie diesen in Deutschland, versteuern Sie dort alle Mieteinkünfte.

Da mit den Vereinigten Arabischen Emiraten seit 2022 ohnehin kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr besteht, greift die Regelung sowieso nicht. Verlassen Sie sich nicht auf veraltete Informationen aus der Zeit vor 2022. Die Rechtslage hat sich fundamental geändert. Informieren Sie sich stets aktuell oder lassen Sie sich beraten.

Beratung durch Experten nutzen

Die steuerliche Behandlung ausländischer Mieteinnahmen ist komplex. Deutsches Steuerrecht, internationale Bezüge und die Besonderheiten des Immobilienmarkts in Dubai erfordern spezielles Fachwissen. Ein Fehler kann Sie teuer zu stehen kommen. Professionelle Unterstützung zahlt sich aus.

Stephan Gebhardt steht Ihnen als deutscher Immobilienmakler in Dubai nicht nur beim Kauf zur Seite, sondern berät Sie auch zu steuerlichen Grundfragen. Er verfügt über jahrelange Erfahrung mit deutschen Investoren und kennt die typischen Fallstricke. Zudem vermittelt er Kontakte zu spezialisierten Steuerberatern, die sich mit internationalem Steuerrecht auskennen.

Eine Investition in professionelle Beratung spart Ihnen nicht nur Steuern, sondern auch Nerven. Sie vermeiden Fehler, die später aufwändig zu korrigieren sind. Zudem können Experten Optimierungspotenziale identifizieren, die Sie selbst vielleicht übersehen hätten. Betrachten Sie Beratungskosten als Investition in die Sicherheit und Rentabilität Ihrer Immobilie.

Fazit

Die Besteuerung von Mieteinnahmen aus Dubai hat sich seit 2022 grundlegend verändert. Mit dem Wegfall des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten unterliegen diese Einkünfte nun vollständig der deutschen Einkommensteuer. Eine Anrechnung ausländischer Steuern ist nicht möglich, da Dubai keine Einkommensteuer auf private Vermietung erhebt.

Für Sie als Immobilienbesitzer bedeutet dies: Sorgfältige Planung und korrekte Deklaration sind unverzichtbar. Nutzen Sie alle verfügbaren Werbungskosten konsequent aus. Dokumentieren Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben lückenlos. Vermeiden Sie die häufigsten Fehler wie das Verschweigen von Einkünften oder fehlerhafte Berechnungen.

Die Komplexität des internationalen Steuerrechts macht professionelle Beratung empfehlenswert. Als deutscher Immobilienmakler in Dubai unterstützt Sie Stephan Gebhardt nicht nur beim Erwerb Ihrer Immobilie, sondern auch bei steuerlichen Fragestellungen. Kontaktieren Sie ihn für eine individuelle Beratung und sichern Sie sich steuerliche Klarheit.

Mit der richtigen Strategie lassen sich Mieteinnahmen aus Dubai trotz der veränderten Rechtslage attraktiv gestalten. Informieren Sie sich umfassend, planen Sie vorausschauend und nutzen Sie die Expertise erfahrener Berater. So wahren Sie Ihre Investition und vermeiden unangenehme Überraschungen bei der Steuererklärung.

Wichtiger Hinweis: Die Informationen in diesem Artikel dienen ausschließlich zu allgemeinen Informationszwecken und stellen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die steuerliche Behandlung ist abhängig von den persönlichen Verhältnissen und kann sich ändern. Für eine verbindliche Beratung zu Ihrer spezifischen Situation wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Ja, wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Das bedeutet, Sie haben hier Ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt. Nach dem Welteinkommensprinzip müssen Sie alle Einkünfte weltweit in Deutschland versteuern. Dies umfasst auch Mieteinnahmen aus Dubai. Eine Ausnahme besteht nur bei beschränkter Steuerpflicht, die jedoch für die wenigsten Immobilienbesitzer relevant ist.

Gibt es noch ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Arabischen Emiraten?

Nein, das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE lief am 31. Dezember 2021 aus. Es wurde nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2022 existiert kein Abkommen mehr zur Vermeidung der Doppelbesteuerung. Dies hat zur Folge, dass Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland vollständig versteuert werden müssen, ohne Freistellung oder Progressionsvorbehalt.

Kann ich in Dubai gezahlte Steuern anrechnen lassen?

Eine Anrechnung nach § 34c EStG wäre grundsätzlich möglich, setzt jedoch voraus, dass Sie tatsächlich Einkommensteuer in Dubai gezahlt haben. Bei privaten Mieteinnahmen ist dies nicht der Fall, da die VAE keine Einkommensteuer auf solche Einkünfte erheben. Folglich gibt es keine ausländische Steuer, die angerechnet werden könnte. Sie zahlen die volle deutsche Einkommensteuer.

Welche Unterlagen benötige ich für die Steuererklärung?

Sie benötigen Nachweise über Ihre Mieteinnahmen, idealerweise Kontoauszüge mit den Mieteingängen. Zudem sollten Sie den Mietvertrag vorhalten. Für die Werbungskosten sind Belege erforderlich: Rechnungen für Reparaturen, Verwaltungskosten, Versicherungen und Finanzierungszinsen. Auch Unterlagen zum Kaufpreis und zur Aufteilung zwischen Grund und Gebäude sind wichtig für die Abschreibung.

Gilt die 183-Tage-Regelung auch für Mieteinnahmen?

Nein, die 183-Tage-Regelung betrifft ausschließlich Einkünfte aus unselbständiger Arbeit im Rahmen von Doppelbesteuerungsabkommen. Sie ist für Mieteinnahmen nicht relevant. Zudem existiert seit 2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr zwischen Deutschland und den VAE. Maßgeblich für die Besteuerung von Mieteinnahmen ist allein Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht die Dauer Ihres Aufenthalts in Dubai.

Wie wirkt sich die Abschreibung auf meine Steuerlast aus?

Die Abschreibung mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte. Sie können jährlich einen prozentualen Anteil der Gebäudekosten als Werbungskosten geltend machen. Bei einem Gebäude mit Baujahr nach 1925 sind dies 2 Prozent pro Jahr. Diese Abschreibung reduziert Ihren Überschuss aus Vermietung und damit Ihre Einkommensteuerschuld. Über die Jahre summiert sich dieser Vorteil erheblich.